住みたい！と思った物件が決まったらいよいよ契約です。
この記事では
- 賃貸物件を借りる際の保証会社との契約
- 契約書類の読み方
- 契約までに起ったトラブル
を紹介しています。
特に初めて賃貸マンションを借りる方はぜひともご確認ください！
わたしの失敗談付きです！笑
まーーじで右も左も分からなかったので、相当勉強になりました。
契約までいったらあとは簡単なんて思ってはいけません。
なんせ住居を決めるんですから、最後まで抜かり無くやろうね！
借りたい部屋が決まったらこんなフローで進んでいきます
契約に進む前に不安は解消しておこう
内見を終えて「この部屋にします！」とする前に不安はすべて解消しておきましょう。
私も仲介業者さんをかなり質問攻めにしてしまいましたが、引っ越しにかかる初期費用も月額の家賃も決して安い買い物ではありません。
気になることはすべて聞いておくべきです。
もしこちらからの質問を面倒臭がる仲介業者（不動産会社）なら業者を変えましょう。
札幌の賃貸物件はほとんどが全社共通なので、他の業者でも問題なく紹介してくれる場合がほとんどです。
初期費用や月額費用の見積もりを取ろう！
まじで大事なのが初期費用や月額費用の見積もりを書面で取ること。
ここで初出の費用もけっこうあります。
- 前家賃
- ハウスクリーニング料
- 消毒料
- 鍵交換料
- 保証料
- 更新料
- 仲介手数料
などなど……
えっ、何その費用?!と思ったことは見積もり時点で質問すべきです。
契約する！と決めた後だとビタ一文下がらない場合が多いと思います。
マンションを借りる時の保証会社とは？
万が一、自分が家賃等を滞納した時などに管理会社や大家に対して保証してくれる会社です。
札幌の物件は保証会社への加入を必須としている物件がほとんどです。
かつて賃貸契約をする際は連帯保証人をつけることが主でした。
しかし連帯保証人は（基本的に）誰でもなることができるので、滞納した家賃の回収が難しくなることも少なくありませんでした（ヤバい奴の保証人はたいていヤバいので…）。
そこで保証料を支払って保証会社を使うことで管理会社や大家が不利益にならないようにするわけです。
保証料を支払うのはもちろん借主である私たちです。
保証会社の審査に落ちることってあるの？
ふつうに生活している人なら保証会社の審査に落ちることはあまりないでしょう。
「この人は家賃を払っていけそうだな」と保証会社が判断すればゴーサインがでます。
保証会社も明らかに家賃が支払えそうにもない人の保証につくほど優しくはありませんからね。
また、こんな人は保証会社の審査に通らない可能性が出てきます。
- 車やショッピングのローンを滞納した
- 携帯料金を滞納した
- クレジットカード料金を滞納した
年に一度くらいなら大丈夫かもしれません。
- １年に何度も滞納した、またそれを繰り返している
- １ヶ月以上滞納した
という人はもしかすると厳しい可能性があります。
無職でもマンションを借りられるの？
家賃を払っていけそうな貯蓄（預金）があれば問題ないでしょう。
札幌の場合、家賃の平均が4～5万円代くらいなので、100万円以上あればいける気がします。
なにせこれはわたしの実体験です。笑
私も入居時点で無職になったのですが、預金通帳の写しを提出して審査に通りました。
（中には無職になる前の年収で審査を受けることもできます）
保証会社に支払う保証料とは？
保証会社を使用する場合、絶対に支払わなければいけないのが保証料です。
物件によって保証会社は異なるので、保証料も一律ではありません。
- 初回保証料…家賃の50～100％
- 月額保証料…家賃の1～2％（無いところも）
- 更新料…家賃の1～2万円ほど（無いところも）
この月額保証料や更新料がまあまあ苦しいんですよね！
家計を圧迫していきます！
私の場合は月額保証料はまあまあ高いですが、更新料はありません。
このように物件によって適用される保証費用は異なります。
毎月や年間の支出が気になる方は保証料も忘れずにチェックしましょう。
重要事項説明は必ず聞こう！
保証会社の審査に通ると次は正式に契約へと進みます。
が、その前に「重要事項説明」を必ず受けましょう。
いざ契約という際には様々な書類を受け取ります。
その中に必ず「重要事項説明書」というのが入っているハズです。
これは宅地建物取引業法という法律で宅建士が口頭説明をするように定められています。
宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者（以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。）に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第五号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。
宅地建物取引業法第35条｜wikibooks
重要事項説明を省こうとする業者は法律違反をしているので、強気に異を唱えましょう。
重説とはどんな内容なのか
- 土地や住宅（物件）の所有者の氏名
- 飲用水、電気、ガス、排水に関する整備状況
- 借賃以外に発生する金銭について
- 支払金について
- 契約の解除について
などなど、まだ沢山あるのですがざっくりこんなことを説明されます。
重要事項説明を受ける前に契約書にサインするのはOK？
賃貸契約書にサインして送り返すのは重要事項説明を聞いてからにしましょう。
契約書にサインすると条件などを飲んだことになるので、後から「おかしい！」と思うことがあっても自分が不利になってしまうことも考えられます。
重要事項説明を受ける前に初期費用を払うのはOK？
これもやっぱり重説を受けて納得した後に払いましょう。
やけに初期費用の支払いを急かしてくる業者もいます。
重説の前に払っちゃってください！ なんて言う業者もいます。
初期費用を支払った後に重説を受けて「おかしい」と思うことがあったとします。
だけど一度払ったお金はなかなか戻ってきません。
やっぱり重説を聞いてから初期費用を支払ったほうが安全です。
たとえ自分にも時間がなかったとしても焦ってはいけません。
賃貸物件の契約書ってどんなことが書いてあるの？
ソフトな言葉でざく～っと説明していきます。
だいたいこんなことが書いてある気がします。
- 月額にかかるお金
- やったらダメなこと（ペット、楽器など）
- 汚損、破損したら自分が修繕費を支払うことになること
- 退去時に請求される修繕費
などが書かれています。
すべて承諾した方は契約書にサインと捺印をしましょう。
めっちゃサインと捺印するので微妙にだるいです。
引っ越した後に住所のスタンプを作る人の気持ちがわからんでもない。
ぶっちゃけ契約書読むのだるくない？
だるくてもキチンと読んで理解しておいたほうが今後のためです。
面倒くさくても契約書やその他書類すべては目を通しましょう。
わからないところがある人は不動産仲介業者に聞いておきましょうね。
聞かぬ恥より聞く恥を取りましょう。
質問は完結に。知識をひけらかすことはしないほうがいいです。
だけど相手がおかしいな？ということを言ってきたら必ず聞き返しましょう。
仲介不動産会社なんてぶっちゃけ契約までの付き合いです。
また引っ越すことになる時は別の担当者だったり別の業者だったりするでしょう。
「いっぱい聞いて申し訳ないな……」とか思わなくて大丈夫です。
【実体験】月額費用が見積もり時から値上がりしたトラブル
これは私の身に起こったトラブルです。
私がここまで重説！大事！と言うにはわけがあります。
見積もり時から月額費用がなんと月600円も高くなっているではありませんか！
しかもこれに気がついたのは契約を締結した後！
・仲介業者からの説明はなにもなし！
・書面で送られてきただけ！
・さらに言うと重要説明も行われていないのにサインしちゃった！
・そして私も今気づいた！
私はものの見事に無知ゆえの契約ミスを犯してしまったわけです。
もはや無知の満塁ホームランですよ、神。
しかし諦めるのはまだ早い……と思ったわたしはいてもたってもいられず、仲介業者に速攻メールしました。
どういうことなの？ってご意見してみた
一度支払ったお金が一部でも戻ってくるのはまれなケースかもしません。
クレームなんてないほうがいいに決まっています。
当初の見積もりから月額保証料が600円も上がってるけど。
金銭のことなのに書面の案内だけで済ますの？
当初の見積もりは概算（そんなこと書いていない）なので上がってしまいました。
当初の見積もりと比べたりしてなかったの？
返金に至るまではそれほどやりとり多くありませんでした。
私の不手際もあり、業者の不手際もありました。
詳しくは省いていますがそれらを認めた上でお話をしています。
意見は冷静に伝えないとクレームになる
あくまでも冷静に伝えましょう。
残念や困惑などの決して高圧的ではない態度をとるべきです。
おもしろくないことをされて腹が立つこともあるでしょう。
だけど高圧的な態度や暴言などを交えた途端に業者や店はカスタマーからクレーマーへと認識を変えます。
たとえ真っ当だとしてもそういうもんです。
ちょっとでも高圧的だと身構えますもん。
仰々しいですが他者の人権を無視した人の話は聞くに値しないのです。
だから意見したい時はあくまで冷静に。
文面でも攻撃性が出てしまいそうなら時間をおいて書いた文章を読み返す。
相手をいかに傷つけずに意見するか。
これが大事だと私は思いますね！
大事にしたくないけどおかしいと思ったことは言うべき
大事にしたくない気持ちはわかります。
でもね、結局言った奴がいいんです。
行動を起こさないとなにも起こりません。
おかしいと思ったら勘違いかもしれなくても伝えましょう！
賃貸物件といえども高い買い物です。慎重になりましょう。
まとめ：部屋が決まったからといって油断してはいけない
一見部屋を探すフェーズのほうが大変で難しいと思いがちですが、この部屋にしよう！と決めてからのほうが大変だったりします。
やっぱり何事にも契約を締結するというのは慎重になるべきです。
賃貸物件契約で心に留めておきたい9項目
- 言った言わないになるので書面やメールでのやりとりがおすすめ
- 不安は契約する！と決める前に解消しておこう
- こちらからの質問に対応してくれない仲介業者なら変えよう
- 札幌の賃貸物件は保証会社を使うところがほとんど
- 保証料は物件によって異なる
- 契約書にサインする前、初期費用を払う前に重要事項説明は必ず受けよう
- 重要事項説明をしてくれないのは法律違反
- 契約書にはしっかり目を通そう
- おかしいと思ったことは素直に伝えよう
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